空室が埋まらない理由7つをご紹介
賃貸物件を所有したはいいけど、賃貸経営で入居者がなかなかつかない・・・。入居してくれない・・・。不動産会社が紹介してくれない・・・。
こんな悩み抱えていませんか！？
本記事ではなかなか入居してもらえない空室に対する具体的な対策をご紹介。
7つの対策を実践し、苦戦していた物件も即客付、入居してもらいましょう！
決まらない理由7選
決まらない理由をお伝えする前に賃貸物件が申込されるまでには3つの壁があると言われています。
①問い合わせをしてもらう
②内覧をしてもらう
③申込をしてもらう
この3つを意識して対策を行うとより効果的な対策を打つことができます！！
それでは決まらない理由7選をご覧ください。
その1 相場より賃料が高い
自分が所有している物件の周辺の賃貸物件の相場は御存じですか？
周辺相場より高い＝まさに決まらない理由です。
客観的に見て立地的・広さ・築年数・設備など
他の物件と比べて優位性のあるポイントがないのであれば
周辺相場に合わせるもしくは少し安くすることで
お部屋探しをしている方の目に留まり、問い合わせがもらいやすくなります。
賃料は必ず退去ごとに見直すようにしてください。
1,000円2,000円でも調整を行っていくことで利回りを確保しやすく
売却にも有利に働くことがあります。
その2 部屋が汚い（原状回復が終わっていない）
入居者が決まってから原状回復工事を行おうとしていませんか？
入居者は物件を比べています。
内覧して比べるのに綺麗な部屋なのか否かは当然見ます。
清掃がされている部屋とされていない部屋
どちらの印象が良いのかなど比べるまでもありません。
清掃は必須です。
必ず、必ず原状回復してもらった状態で内覧をしてもらうようにしましょう。
決まってから原状回復しようなんて余程の事がない限り行ってはいけません。
この考え方のオーナーで賃貸経営がうまくいっているオーナーは見たことありません。
そのぐらい重要です。
その3 設備が古い（10年以上使用している設備がある）
室内に古すぎる設備が設置されていませんか？
特に20年前のエアコンがついている物件なんて決まるわけありません。
エアコン・インターホン・給湯パネル・温水洗浄便座・照明など古すぎる設備は新品に交換しましょう。
3万円～5万円でできることも多いです。
10年以上使用しているような設備がある場合には見直してみるべきです。
せっかく内覧してくれたにも関わらず、設備が古いから申込してくれなかったなんて
非常にもったいないです。
設備さえ更新していれば申込になったのに・・・
絶対にあってはいけないことです。
その4 初期費用が高い
敷金礼金の設定はいかがでしょうか？
管理会社の言われるがままに設定されていませんか？
初期費用はターゲットにする層や賃料価格帯・築年数などに合わせて設定を行いましょう。
単身向け物件よりもファミリー向け物件の方が当然出せる初期費用も高くなります。
また、狙っているターゲットが個人・法人・学生なのかなどによって設定を調整することが必要です。
工場が近くにあり、単身向け物件にもかかわらず礼金敷金を多くつけて初期費用が高くなってしまうとなれば
当然初期費用の安い方に流れたり、そもそも初期費用が出せるような所得層でなかったりする可能性があります。
ターゲットをしっかりと絞ることで初期費用を設定し、初期費用で嫌煙されないようにしましょう。
その5 共用部が汚い・管理されていない
共用部が汚い物件はせっかく内覧してもらっても成約しません。
ポストに郵便物が溢れてたり、ポストの周辺に郵便物やチラシが散乱していませんか？
共用部の照明は切れていませんか？
共用部の草刈りは定期的にされていますか？
ゴミは散乱していませんか？
定期的な共用部の清掃や照明灯の交換は新規借主へのアピールだけではなく
入居中の借主にもアピールポイントとなるため満足度を高め、
できるだけ長期で入居してもらう事にもつながります。
随所にかかってくる費用ではありますが、必要経費と考え行うようにしましょう。
管理会社によっては管理契約の中に共用部清掃や電球交換などが盛り込まれているものもあります。
その6 綺麗な写真が撮影されていない。
お客さんが最初に目にするのはネットの情報です。
このネットの情報において写真が汚い、綺麗に撮れてない。となると
せっかく条件を整えて、部屋を綺麗に工事して、設備を入れ替えたにも関わらず
写真が暗い、見辛いなどでお客さんから問い合わせしてもらえない物件になってしまいます。
写真を撮影するのは仲介会社や管理会社になるかと思いますが
所有者であるあなたもしっかりとネットの情報を確認し、自分の物件は決めるために
しっかりとした情報が登録されているのか、自身で確認するようにしましょう。
不動産会社によっては写真撮影を全く行わずに10年も前の写真をしようしていたなどというのもあります。
雑な管理や募集を行っている不動産管理会社に依頼をしている場合は管理会社の変更を検討するのもひとつの手となります。
その7 賃貸経営を短期的な目線でしか見ていない
設備投資や外壁塗装などの工事を入れると短期的には支払いが増え、収支上マイナスが発生することもあるかもしれません。
しかし、将来にわたって入る賃料収入や売却時の査定金額にも影響してくることから不動産投資においては短期的な目線だけではなく、長期的な視野で物事を判断することが重要です。
「設備投資にお金がかかるから設備投資はしない」と考えるとその投資分の賃料UPが見込めなかったり、前述した目の前の費用がかかるからと「原状回復は決まってから行う」などとすると目の前のお客さんが離れていくだけでなく将来的に決まらない物件が出来上がっていく可能性もあります。
また、不動産投資においては毎月の賃料収入であるインカムゲインと売却時のキャピタルゲインがメインの収入としてありますが
売却時、収益物件においては現在の賃料を基に利回りを算出し売却額が決定されます。
すぐに入居者を入れたいからと簡単に賃料を下げるとキャピタルゲインが少なくなってしまう可能性があります。
こういった目の前のことだけではなく将来的にどうなるのかを見据えて判断するようにしましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。自分の物件がなかなか成約にならない・・・と言う場合には上記を参考にしていただき
成約される物件を目指していきましょう。
自分が経営する賃貸物件の入居者が決まらない・・・と嘆くよりもできることをしっかりと行うことで入居付けをすることができます。
またしっかりと信頼できる方に相談し行動しましょう。
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