部屋探し 賃貸不動産会社の立場・選び方
こんにちは！
みなさん、不動産会社はどこも同じと思っていませんか？
コンビニよりも多いと言われる不動産会社ですが、個人経営から中小・大手、売買だけ賃貸だけ投資物件だけ扱う会社など
様々な不動産会社がいます。
人生で不動産会社を利用する回数は一般の方であれば片手で数える程度かもしれません。
しかも、ほとんどの方が利用する回数は両手で数え切れる以下の回数だと思います。
しかもそのタイミングは進学・就職・転勤・同棲・結婚・出産など大半が人生の節目です。
そんな大事な物件探しのタイミングで、ただ営業をしてくるだけの不動産会者には当たりたくありません。私が皆さんだったら知識が豊富で親身になって対応してくれる良い不動産会社を選びたいです。
今回は賃貸物件を探す上での不動産会社の選び方、不動産会社の選び方をお伝えできればと思います。
この記事でわかること
1.賃貸における不動産会社の立場
2.契約金を安く済ませることができる不動産会社とは
3.信頼できる不動産会社のポイント
不動産会社の立場と種類
賃貸物件における不動産会社は、大きく分けて3種類です。
不動産会社自身が貸す人になる「貸主」、貸主から依頼され建物や入居者の管理を行う「管理会社」、借主側の契約手続きを行う「仲介会社」の3つです。
不動産会社がこれらの3つのどこに当てはまるのかを確認することで交渉を有利に進めたり、信頼できる不動産会社を選ぶことができます。
それぞれの不動産会社が具体的にどのような立場なのかを見ていきます。
貸主（不動産会社）
不動産会社自身が建物を所有しており、それを貸しているケースです。
不動産会社が貸主の場合、直接貸主とやり取りができるというメリットがあります。
通常後述の管理会社や仲介会社を通し貸主に伝わっていくため、こちらの熱量が伝わり辛いということがあげられますが、直接やり取りを行うことでこちらの熱量が伝わりやすくなります。
不動産会社が貸主であることで貸主としての義務をしっかりと果たしてくれるという点も良いところです。共用部の管理や設備の追加、建物の維持管理などをケチらず行ってくれます。「貸主がお金がないからやってくれない」「貸主の許可が得られない」といったことが少なくなります。
但し、賃貸経営の収支をしっかりとみるため、一定ラインを越えての交渉はし辛い傾向にあります。
管理会社（仲介を行う管理会社）
貸主から依頼を受けて、賃貸物件の入居後の管理を行う会社です。この管理会社が自社で募集（仲介）まで行っているパターンです。
このケースの場合、貸主から依頼を受けている物件に直接客付けを行う必要があるため、借主貸主両方を大切にしなければいけません。
物件を一番理解しているのが管理会社であり、この管理会社に仲介してもらうと正しい情報を得ることができます。
また、貸主と直接やり取りを行う管理会社だからこそ、貸主の人となりを理解しており、費用に関する交渉なども行いやすくなります。
みなさんが物件探しを行う上で一番に狙うべきは管理会社に仲介をしてもらうことです。
注意点としては管理会社が仲介を行っているため、自社物件以外の物件を紹介されるケースもあり、この点は注意したいところです。
仲介会社
3つ目は仲介会社です。その名の通り、管理は行わず、貸主と借主の契約仲介を行う会社です。
要するに借主を見つけてくる会社であり、私たちが一番目にする機会が多いのがこの仲介会社となります。
仲介会社が契約を行う物件のほとんどは、借主側に仲介会社、貸主側に管理会社がおり借主貸主それぞれで別の不動産会社が入ることになります。
仲介会社の傾向として、物件に詳しくないことや借主→仲介会社→管理会社→貸主となる場合が多く、借主の希望意図が貸主に伝わり辛いという点もあげられます。
契約金目線ではどの不動産会社が良い？
各不動産会社の立場を踏まえ、どの不動産会社と契約手続きを行うことが初期費用（契約金）が安くなるのでしょうか。
不動産会社の立場別に見ていきましょう。
貸主(不動産会社）は仲介手数料がかからない！
よく言われている「仲介手数料」とは、借主と貸主の間に入り契約手続きを行うことで発生する費用です。
そのため、直接貸主とやり取りを行う場合には「仲介手数料」が発生しません。
賃料1か月分安くなることを考えるとそれなりに契約金が安くなる傾向にあります。
管理会社(仲介を行う）
あなたの契約に入るのが管理会社である場合、貸主がどんな方かを聞き出しながら条件交渉を行うと良いでしょう。
仲介手数料は原則その管理会社が定める最大1か月分までの仲介手数料が発生します。
こちらの意図をしっかりと組み込み交渉を行ってくれるでしょう
特に賃料の減額や期間限定の賃料免除は貸主を理解している管理会社に交渉してもらうことで成功確率がグッとあがります。
仲介会社
仲介会社は原則として借主から受け取る仲介手数料を売上としています。
仲介会社から管理会社へ依頼し管理会社から貸主へ条件の交渉を行ってもらうことを考えると
希望が伝わり辛いのが仲介会社となります。
当然、仲介会社によっては仲介手数料半額や無料を謳う業者もありますが、他の部分で稼げるから行うのであって純粋に減額することは少ないでしょう。
競合がいることをほのめかすことで半分とはいかずとも1～3割程度減額してもらえるケースもあります。
信頼できる不動産会社のポイント
コンビニより多い不動産会社の中で少しでも信頼できる不動産会社を見つけるためのコツを伝授します。
ちょっとしたコツで信頼できる不動産会社が見つかる可能性がグッとあがります！
長年営業を行っている不動産会社
信頼できる不動産会社の特徴として地域に長年携わってきている会社があげられます。
不動産会社のある個所をみると
①その地域特有の会社なのか
②何年くらい営業しているのか
なのかがわかります。
不動産会社の会社概要や情報を確認すると「免許証番号」というものが記載されています。
（これがない会社は不動産会社ではありませんので取引はご注意ください。）
例：○○県知事（1）第00001号
国土交通大臣（5）第00002号
①先頭で地域特有の会社なのかを判断
「都道府県 知事」or「国土交通大臣」で判断します。
都道府県 知事の記載であればそのエリアでのみ営業活動を行っている不動産会社です。
国土交通大臣と記載があるものは都道府県をまたがって営業活動を行う不動産会社となります。
②何年くらい営業しているのか
不動産会社の免許は5年ごとの更新となります。免許証番号の（）内に更新回数が記載されます。
（1）の場合は免許取得から5年未満、（2）で5年～10年未満の不動産会社となります。
地域密着型で長年営業をしている会社はそれだけしっかりと地域に貢献しながら活動をしてきた証となります。
逆に大きい会社で安心して契約を行いたいと感じるのであれば会社の規模や店舗数などを参考にすると良いでしょう。
Googleの口コミ評価が高い
物件探しを行う上ではポータルサイトから物件を探すことが多く、なかなか気にしないのがGoogle口コミです。
口コミがすべてではありませんが、ひとつの指標となります。
注意すべきは最近の仲介会社はGoogle口コミ獲得に力を入れてるため、作られた数字である可能性があります。
点数だけでなく、内容もしっかりと読みこんだ上で判断すると良いでしょう。
また、管理会社についてはそもそも入居者からのクレームを受けやすい性質上、口コミが低い傾向にあります。仲介会社と管理会社のバランスも考慮しながら見るのをオススメします。
最新のシステムに対応している
不動産会社では現在、様々なもの・ことが電子化や効率化されています。
そんな中でも最新のシステムやお客様に沿ったオンライン対応などを行うことができる不動産会社が
信頼できる不動産会社ではないでしょうか。
特に賃貸においてはオンライン内見、WEB申込、電子契約、クレジット払いこの4つが
ひとつも対応できない不動産会社があった場合には注意が必要です。
また、賃料支払いが現金で持ち込みなどの不動産会社は長年営業していても
契約がずさんであったり、しっかりと管理をしてくれない傾向にあるため、避けた方が無難です。
まとめ
賃貸物件を探す際に一番に探すべき不動産会社は管理会社です。
管理会社との契約手続きを行う事で契約の際はもちろん、入居後の対応もしっかりとしてくれるかを見極めることができます。
不動産会社はコンビニの数より多くあります。
不動産会社の立場・信頼度をよく吟味し素晴らしい賃貸物件を見つけてください。
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