賃貸物件の退去時原状回復費用を安くするにはどうする？
こんにちは！さとういです。
賃貸物件を退去しようとする上で「原状回復」という言葉を聞いたことはありませんか？
原状回復という耳慣れない言葉ではありますが賃貸不動産業界においては必ず出てくる言葉であり、賃貸物件を借りる人にとっては避けては通れない言葉です。
退去時に「よくわからないけど言われるがまま費用がたくさん掛かった･･･」となってしまう方が非常に多いと感じます。
それもそのはず、不動産管理会社は借主が負担しなくても良いものまで負担させていることがあります。
しっかりと内容を理解し、確認をすることで必要以上の原状回復費用を払わないようにし、
退去時の原状回復費用を最低限に押さえましょう。
この記事では、原状回復とはなにか、どんな内容が請求されるのかや請求の回避方法・対策をご紹介します！
原状回復とは？賃貸における原状回復の考え方
そもそも原状回復ってなんでしょうか？言葉の意味としては辞書を調べると
「ある事情によってもたらされた現在の状態を、本来の状態に戻すこと。」となっています。
賃貸においては要するに「使用開始したときの状態に戻してね」というものです。
さらに細かく内容を見ていくと、国土交通省のガイドラインによれば原状回復とは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
と定義されています。
国土交通省のHPから引用（興味がある方は全文確認してみてね！）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとし、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない。とされています。
つらつらと小難しく記載しましたが要するに、「わざとや借主に責任（故意・過失）があってついてしまった傷汚れなどが借主の負担になる。」ということです。
※契約締結時に特約などで内容・金額が明確に定められ、通常使用を含み負担するといった定めをしているものは余りにも暴利的なものでなければ有効とされています。
過剰請求されやすいもの
原状回復は原則として、国土交通省のガイドラインに沿って請求されるものです。
昨今、クチコミやネット情報など原状回復の考え方が浸透してきていることから不当に借主へ対し原状回復費用を請求する(明らかなぼったくりをする)ことは少なくなってきています。
では、どこに過剰請求される要素があるのでしょうか。
それは「一部の負担で良いものを全額負担させられてしまうため」です。
具体的には以下のようなものが考えられます。
・クロスが一部汚れているものの全面張替え費用
・床が一部傷ついているものの全面張替え費用
・通常使用にもかかわらず請求される設備の修理やクリーニング費用
当然入居中に壁紙を汚してしまった、床を傷つけてしまったなどがあった場合には借主が補修費用を負担することは必要です。
しかし、入居者がすべての交換、張替え費用を負担する必要はありません。
「張替え、修繕費用を全額負担するのはおかしいでしょう。国土交通省のガイドラインに沿っていない」と伝えましょう！
その他に請求されやすいもの
壁紙などは請求しやすい・されやすいもののひとつですが、
その他に細かい部分で請求されやすい項目を列挙いたします！
・鏡のウロコ取り or 交換
・網戸の張替え、補修
・コーキングの打ち直し
・エアコンクリーニング
・浴室の水垢取り
・照明の電球交換
・窓、サッシのクリーニング費用
・壁紙の電気焼け
・菊割れふたの交換
・パッキンの交換
・畳の表替え
・襖の張替え
これらは通常使用の範囲内に入るケースがほとんどであり退去時負担しなくても良いにもかかわらず請求されることのあるものです。
金額が少額であることから見逃されがちですがしっかりと確認し、費用請求があった場合には異議を申し立てましょう！
まず間違いなく借主負担になるもの
逆にこれはもう負担するしかないな･･･というものをご紹介します。
借主が負担するべきものは上記でもお伝えしている通り、通常使用経年劣化と見られないものとなります。
ペット飼育による傷、臭い
ワンちゃんの爪によるフローリングへのひっかき傷、ペット飼育による臭いなどが該当します。
ペット飼育時の原状回復費用は非常に高額になるケースが多く30万円などという金額はざらに発生します。
内訳としては「壁紙張替え、床張り替え、脱臭費用」がメインになります。
「うちのワンちゃん（猫ちゃん）はとても綺麗好きで臭いが出辛いし、家も綺麗にしているので脱臭費用は必要ない」と言った場合でも
ペットを飼育しない人からすると残念ながら臭います。
たばこを室内で吸っている
室内でたばこを吸っていることによってついた臭い、ヤニ汚れは通常使用経年劣化にあたりません。
ペット同様に「壁紙張替え、脱臭費用」をメインに請求されることになるでしょう。
注意いただきたいのは「換気扇の下で吸っているからOK」「電子タバコだからOK」と考えている方でも臭いが換気扇を通って他の部屋に移っている、電子タバコの臭いがするという場合には請求の対象となりますのでご注意ください。
子どもがおもちゃでつけた傷や落書き
ご家族であれば、子どもがいつの間にか壁紙へ落書きをしてしまったなどあるあるですよね。
水・洗剤で落とせるようなものであれば洗浄費用のみで対応可能かもしれませんが
油性ペンなど落とせないものの場合は張替え代の費用負担が必要になってきます。
お子さんがつけたからといって、許されるものではありません。壁紙への落書きやおもちゃを振り回してつけた傷などは負担の対象となりますのでご注意ください。
少しでも請求額を抑える方法・対策
室内を自分で傷つけてしまった汚したしまったとなった場合、「これは退去時に支払いが多くなるな・・・」と思ってもまだ諦めないでください。少しでも請求額が小さくなるように交渉・事前対策を行いましょう！
請求は回避できる！？
実際に賃貸借契約が終了し、管理会社との退去立ち合いを行った際の退去清算請求時、または傷汚れをつけてしまったまたは発見した段階で請求を回避することが出来る可能性があります。
退去精算時（金額が確定している）
①金額の妥当性を確認する
請求金額の各項目の相場はあっているのか相場からかけ離れた金額が請求されているのであれば金額交渉を行いましょう。
②傷汚れがあってもすべてを借主が負担するものではない
請求されている項目の内容は全額なのか、貸主との負担割合があるのかを確認しましょう。
壁紙一面、床一面などの交換にも関わらず貸主の負担がなく全額借主負担になっている場合は
全額負担する必要はほぼあり得ません。
「傷つけた部分以上の請求があります。国土交通省のガイドラインに沿って対応してほしい。」と伝えましょう。
傷汚れがついてしまった際
①火災保険を使用する
大きな傷汚れ、設備の破損などは火災保険を活用することで自身の負担は最小限で修理・交換等行うことができます。
火災保険の活用は費用を払っているにもかかわらず意外と知られていません。
自動車保険と異なり、どれだけ使用しても保険料が上がるということもありません。
※注意点として壁紙交換・床張り替え・設備交換などが火災保険によって発生した場合には基の壁紙・床材・設備品番と異なるものにならないかを確認してください。管理会社によっては品番などが異なるがためにやり直しということもあり得ます。同じもの以外という場合には管理会社に相談してみましょう。
事前対策をしましょう！
原状回復費用が高額にならないようにするためにもしっかりと対策を行いたいものです。
なにも対策や意識をしないという場合、使用方法によっては高額な原状回復費用を請求されるものです。
しかし対策を行うことで同じ使用方法でもかかる原状回復費用は異なります。
・こまめな掃除をする（善管注意義務を怠らない）
・床にラグ・カーペットなどを敷く（床の傷汚れ・劣化防止）
・こどもに与えるお絵かき道具は水で簡単に落ちるものにする
・入居時には室内の状況をしっかりと撮影・保管する（荷物を運び入れる前に！）
・室内でたばこは吸わない（バルコニーもクレームきますが･･･）
・画鋲は最低限＆できるだけ外れないものを使用する。
まとめ
いかがでしたでしょうか。退去時の原状回復では知識がないために多くの費用を支払ってしまっている人が多いのではないでしょうか。
・原状回復とは契約時の状態に近い状態にすることで契約時の状態に完全復旧するものではない。
・壁紙など一部の負担で良いにもかかわらず全額請求してくるものは要注意！
・たばこ、ペットなどは通常使用とは言えない。費用請求される覚悟を！
・退去時には金額妥当性、全額負担じゃないかと確認
・火災保険をうまく活用しよう
・事前対策をすることで退去時の費用は最小限にできる
素敵な賃貸ライフとなりますようぜひ知識を身に着けてください！
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